向全民線上募資的網(wǎng)絡(luò)眾籌概念火速蔓延至房地產(chǎn)，多個互聯(lián)網(wǎng)平臺均推出了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等種類繁多的項目。

　　《華夏時報》記者調(diào)查了解到，一些打著產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店公寓建設(shè)等名號的眾籌房地產(chǎn)項目，實際上隱藏著不少經(jīng)營問題，有些甚至瀕臨爛尾。通過網(wǎng)絡(luò)眾籌的方式重新包裝，這些經(jīng)營不善的項目真實情況得以掩蓋。

　　“房地產(chǎn)眾籌規(guī)模越來越大，大家都想借此分一杯羹。不過，目前房地產(chǎn)眾籌仍處于野蠻生長階段，隱藏著較大風(fēng)險。”廣東一家知名風(fēng)投公司總經(jīng)理告訴記者，他選擇投資了眾籌行業(yè)，但對于房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)則非常謹(jǐn)慎。

　　爛尾樓盤變身優(yōu)質(zhì)項目

　　“線下集資模式很難推行，尤其是房地產(chǎn)項目，大家都擔(dān)心監(jiān)管的風(fēng)險。而將類似的模式搬到線上，與現(xiàn)在比較火的網(wǎng)絡(luò)眾籌融合在一起，籌集資金的速度和規(guī)模都會在短時間內(nèi)提升。”廣州一位從事網(wǎng)絡(luò)眾籌的人士曾先生坦言，“與此同時，風(fēng)險也會變大?！?/p>

　　曾先生表示，從最初的定義，眾籌項目只是單純的商品買賣，并不涉及資金的收益保證和投資行為。但發(fā)展到現(xiàn)在，眾籌項目已從商品買賣向投資投機(jī)方向演變。一些集資項目披著眾籌外衣，游走在法律邊緣的“灰色地帶”。

　　“一些停工幾年的疑似爛尾項目在四處尋找合適的機(jī)構(gòu)合作，希望借助眾籌這個新玩法讓項目東山再起?！睆V州白云區(qū)一位小開發(fā)商梁先生告訴記者，受到房地產(chǎn)眾籌盛行的影響，有些運(yùn)作不佳的項目被重新包裝，通過眾籌融資成功。

　　梁先生表示，他曾將白云區(qū)一個酒店公寓和一個停車場項目轉(zhuǎn)讓出去，接盤方由于資金緊張，無力支撐這兩個項目，酒店公寓遭遇停工，瀕臨爛尾，停車場也無法正常經(jīng)營。由于項目出現(xiàn)問題且接盤方難以支付較高的融資成本，導(dǎo)致無法從包括小貸公司等渠道獲得資金支持。

　　輾轉(zhuǎn)之下，接盤方找到了一家以眾籌為主營業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺公司，經(jīng)過重重包裝，項目在較短時間內(nèi)順利完成第一期融資近百萬元。在眾籌平臺上，在爛尾邊緣的項目“華麗轉(zhuǎn)身”為優(yōu)質(zhì)且盈利能力較強(qiáng)的項目，以較高的融資收益吸引眾籌參與者，隱藏了其經(jīng)營不佳的真實面目。

　　“如果只是將項目放在互聯(lián)網(wǎng)平臺上融資，項目的背景調(diào)查很難有專業(yè)的力量參與，項目的資金情況、股權(quán)情況以及各種遺留問題都很難核實?！蹦撤康禺a(chǎn)信托公司負(fù)責(zé)盡職調(diào)查的人士分析，如果這些問題不核實清楚，后續(xù)風(fēng)險很大，包括捐款跑路、債權(quán)分配、債權(quán)人承擔(dān)項目債務(wù)等等。

　　上述廣東知名風(fēng)投公司總經(jīng)理向記者表示，很多參與眾籌的投資者容易受到收益、回報等因素的誘惑，對項目隱藏的風(fēng)險和自身需承擔(dān)的隱性責(zé)任缺乏理性的判斷，這給不少經(jīng)營不善的項目留下了“鉆空子”的空間。

　　易引發(fā)“全民炒房”風(fēng)潮

　　網(wǎng)絡(luò)眾籌讓本屬于資金雄厚的投資方的專屬領(lǐng)域，向普通投資者開啟大門，并滲透到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、運(yùn)作中，很容易引發(fā)“全民炒房”、“全民建房”的風(fēng)潮。

　　近日，一款以網(wǎng)絡(luò)眾籌為方式的“房寶寶”正式在P2P網(wǎng)貸平臺團(tuán)貸網(wǎng)上線，對外宣稱眾籌近4億元資金。

　　該產(chǎn)品定位在房產(chǎn)項目的升值投資上，與大部分已變身的眾籌項目一樣，已具備投資投機(jī)的色彩，被外界稱之為“全民集資炒房”。項目第一期選擇的房源是廣東東莞市別墅項目中信御園，眾籌目標(biāo)1491萬元，眾籌最小單位僅1000元，總份數(shù)14910份。

　　“其實，我并沒有具體了解過這個項目?！眳⑴c了該眾籌項目的一位人士向記者表示，該項目并沒有參與房地產(chǎn)項目的建設(shè)、運(yùn)營，而是在投資上，更具有理財屬性。

　　對此，深圳一位網(wǎng)貸平臺負(fù)責(zé)人董先生表示，他和團(tuán)隊曾有與“房寶寶”類似的產(chǎn)品計劃，將眾籌吸引力放在房產(chǎn)的升值空間上?！安贿^，眾籌炒房投資的方式，如果籌集的資金較少，產(chǎn)品的盈利空間將會受到限制。但是，如果眾籌規(guī)模太大，我們擔(dān)心觸碰到非法集資的紅線，所以最終放棄了該計劃?！?/p>

　　董先生表示，眾籌向不特定人群公開募集資金，人群規(guī)模成為判斷是否涉嫌非法集資的標(biāo)準(zhǔn)之一。《公司法》規(guī)定，非上市公司的股東人數(shù)不能超過200人。

　　此外，此前較為盛行的房地產(chǎn)眾籌融資、股權(quán)眾籌也隱藏著法律風(fēng)險。

　　佛山某項目一位工程負(fù)責(zé)人告訴記者，他們項目曾嘗試與眾籌網(wǎng)絡(luò)平臺合作，在互聯(lián)網(wǎng)平臺上，資金能夠比較快就籌集起來。但他對這種融資方式是否會被納入非法集資表示擔(dān)心，“互聯(lián)網(wǎng)平臺的出資者角色、資金的性質(zhì)等無法得到考察和清晰判斷，如果這種方式被越來越多的房企效仿，那么成本、安全系數(shù)都會受到考驗?！?/p>

據(jù)公開報道，深圳融資城網(wǎng)絡(luò)公司推出一個旅游地產(chǎn)項目資產(chǎn)包，3萬平方米的旅游地塊拆分為300份額，融資660萬元，每份2.2萬元，相當(dāng)于購買了該項目100平方米土地的權(quán)益。

　　事實上，在市面上的房地產(chǎn)眾籌項目中，通過眾籌的方式以資金換股權(quán)的方式最為普遍。眾籌融資后，運(yùn)營方利用募集資金進(jìn)行開發(fā)，然后按照約定獲得相應(yīng)回報，額外收益則按參與眾籌的投資者申購份額的多少進(jìn)行分紅。

　　上述從事眾籌的曾先生認(rèn)為，股權(quán)眾籌等集資項目包括資金池規(guī)模、資金收益、本金保障、權(quán)益讓渡等諸多復(fù)雜問題?！百徺I者用資金換來股權(quán)，股權(quán)會帶來一定收益，脫離了購買產(chǎn)品和服務(wù)，是眾籌的一種變形?！?/p>

　　中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會法律顧問趙占領(lǐng)在接受媒體采訪時表示，個人或組織扮演信用中介，由購房人共同籌資買地、建房，眾籌建房的方式是否可行，目前在國內(nèi)并沒有成功案例，也沒有任何法規(guī)為其正名，一旦資金運(yùn)作缺乏透明度，將陷入非法集資的泥淖。